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Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit Miteigentum an dem zugehörigen Grundstück. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gegenstand des Sondereigentums können nur umschlossene Räume sein! Zum Sondereigentum gehören die Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt und eingefügt werden können ohne dass dadurch das gem. Eigentum oder das das Sondereigentum eines anderen über § 14 WEG hinaus zulässige Maß beeinträchtigt oder die äussere Gestaltung verändert wird. Begründung des Wohnungseigentums
- Durch vertragliche Einräumung von Sondernutzungsrechten bei bestehender Miteigentümerschaft gemäß § 3 WEG
- Durch (einseitige) Teilungserklärung des/der Miteigentümer gemäß § 8 WEG.
Vollmachtslose Vertretung eines Miteigentümers ist bei der Teilungserklärung nicht möglich ( § 180 BGB) Bei Fehlern in der Begründung des Wohnungseigentums führen zum unheilbaren Nichtenstehen von Sondereigentum Rechtsnatur der WEGemeinschaft Die WEG ist
- Teilrechtsfähige Rechtsperson (§ 10 Abs. 6 WEG)
- Ihr Vermögen ist Verbandsvermögen
- kann daher klagen und verklagt werden
- Ihr steht z.B. das Hausgeld zu
Die WEG hat als solche kein Eigentum an dem Objekt, kann aber auch Wohnungs-/Teileigentum erwerben. Vertretung der WEG
- § 27 WEG weist dem Verwalter Aufgaben zu. In Abs. 3 ist geregelt in welchen Fällen der Verwalter die WEG von Gesetz wegen vertritt. Darüber hinaus kann die WEG den Verwalter mit der Vertretung bevollmächtigen.
Anfechtung von Beschlüssen der Gemeinschaft ist nur innerhalb eines Monats mittels Anfechtungsklage nach § 46 WEG möglich. Die WEG "endet"
Wenn alle Wohungsanteile in eine Hand fallen (z.B. der Eigentümer von Wohnung 1 erbt Wohnung 2 der aus zwei Einheiten bestehenden WEG. Man unterscheidet geborene/gekorene Rechte der WEG:
Zugänge zum Gemeinschaftseigentum sind immer Gemeinschaftseigentum, an ihnen kann kein Sondereigentum begründet werden. Doppelstockgaragen können nicht stockwerksweise in Sondereigentum aufgeteilt werden, da ihnen der Charakter des umschlossenen Raumes fehlt. Die Doppelstockgarage kann aber als Ganze Sondereigentum von mehreren Sondereigentümern werden. Die (zwei) Bruchteilssondereigentümer können dann wiederum nach § 1010 BGB Nutzungsregelungen treffen. Diese könnten auch nach § 15 WEG getroffen werden ( BGH v. 20.2.2014 Az. V ZB 116/13).
Einordnung des Balkons ist umstritten! Nach h.M. ist er ein Raum, so dass er sondereigentumsfähig ist. Wohnungs-/Teieigentum wird Nutzungsangaben im Teilungsplan könnten durch Auslegung als Inhaltsbestimmung und damit Nutzungsbeschränkung ausgelegt werden, daher sollten aus Gründen der Rechtssicherheit vermieden werden. Es kann auch in der Teilungserklärung festgehalten werden: "Nutzungsangaben im Aufteilungsplan haben keine Verbindlich". Unwesentliche Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Bausausführung führen dazu, dass das Teileigentum so entsteht wie gebaut wurde. Bei wesentlichen Abweichungen müssen alle Miteigentümer eine neue Vereinbarung treffen. In der Praxis wird dies über Änderungsvollmachten für den teilenden Eigentümer (z.B. Bauträger) im Wohnungseigentumskaufvertrag geregelt. Grundschuld nach der Teilung werden zu einer Gesamtgrundschuld die auf jedem Teil lastet und auf allen durch die Teilung angelegten Wohnungseigentumsgrundbuchblättern eingetragen wird. Daher muss der Grundschuldgläubiger der Teilung nicht zustimmen. Mit Zahlung des Kaufpreises werden diese dann mit Bewilligung des Grundschuldgläubigers gelöscht. Isolierter Miteigentumsanteil entsteht wenn bei der Teilung ein Miteigentumsanteil nur mit Räumen verbunden wird, die nicht Sondereigentumsfähig sind. Der isolierte Miteigentumsanteil entsteht dann ohne Sondereigentum und es ist zur Korrektur eine neue Aufteilung durch alle Miteigentümer notwendig. Gemeinschaftsordnung Ist nicht notwendig zur Begründung von Wohnungseigentum. Kann mit beurkundet werden. Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum Erfordert eine
- Änderungsvereinbarung und
- für die Grundbucheintragung die Bewilligung aller Eigentümer sowie
- eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung, da das Ausstattungserfordernis von Wohneigentum höher ist
Ausstattungserfordernis Wohnungseigentum "Die zu Wohnzwecken mindestens erforderlichen Räume müssen hingegen innerhalb eines abgeschlossenen Verbundes stehen und über Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügen" (KG, Beschluss v. 23. 4. 2013 Az. 1 W 343/12). Das wird über die Abgeschlossenheitsbescheinigung nachgewiesen, die vom Bauamt erstellt wird. Werdende WEG entsteht zwischen Erstwerber und Veräußerer, wenn der Ersterwerber
- einen gültigen Erwerbsvertrag geschlossen hat
- die Besitzübergabe erfolgt ist
- eine Vormerkung eingetragen ist
Mit Eintragung des Ersterwerbers als Eigentümer im Grundbuch entsteht zwischen ihm und dem veräußerenden teilenden Eigentümer eine WEG.
Der werdende Wohnungseigentümer verdrängt hinsichtlich der Lasten und Pflichten für die Wohnung den veräußerenden teilenden Eigentümer (idR der Bauträger), d.h. er haftet z.B. alleine für das Hausgeld.
Zweiterwerber ist wer vom Ersterwerber eine Wohnungseigentum erwirbt. Der Zweiterwerber tritt erst mit Eigentumsumschreibung in die Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer ein. Werdender Wohnungseigentümer ist auch für den Zeitraum bis zum Eigentumserwerb, wer zwar nach Enstehen der WEG (siehe oben) Besitzer und Eigentümer wird, aber vor Entstehen der WEG den Erwerbsvertrag abgeschlossen hat, solange die letzte Wohnung noch nicht verkauft wurde (BGH, Urteil vom 11.05.2012 - V ZR 196/11). Umstritten. Ungeklärt ist der Fall, des Erwerbers der nach Entstehen der WEG den Erwerbsvertrag abgeschlossen hat. Änderungsvollmacht für den Bauträger Der teilende Veräußerer hat ein Interesse daran, die Teilungserklärung nach dem Verkauf der ersten Wohnung noch zu ändern um sie z.B. den Interessen weiterer Erwerber anzupassen. Entsprechend muss im Erwerbsvertrag eine Änderungsvollmacht vereinbart werden in der Gemeinschaftsordnung ist dies unzulässig. Grundsatz: Pro Grundstück eine WEG! Keine WEG über zwei Grundstücke und keine zwei WEGs auf einem Grundstück. Ggf. muss das Grundstück vorher durch Zuschreibung/Abschreibung angepasst werden. Bestimmung der Miteigentumsanteile erfolgt nach freier Vereinbarung. Sie kann muss aber nicht an den Größen/Wertverhältnissen orientiert werden. Dies dürfte aber sinnvoll sein, da die Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt werden. | |
Auf diesen Artikel verweisen:
notarielle Fachprüfung, Themensammlung
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Stand 05.02.18
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