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Bauträgervertrag, Problemfelder
(recht.notar)
    

  1. Bauträger/Bauträgervertrag

    Der Bauträgervertrag ist ein Typenkombinationsvertrag aus Werkvertrag, Kaufvertrag und Geschäftsbesorgungsvertrag, geregelt in § 650c BGB.

  2. Reichweite Berkundungspflicht bei nachträglichen Vertragsänderungen

    Es kommt hier auf die Erklärung der Auflassung an. Nach Erklärung sind Änderungen nicht mehr zu beurkunden.
  3. AGB-Kontrolle

    Der Bauträgervetrag ist in der Regel auch ein Verbrauchervertrag, mit der Folge der AGB-Kontrolle

  4. Formbedürftigkeit der Teilungserklärung

    Die Teilungserklärung selbst ist grundsätzlich nicht Beurkundungspflichtig (§ 8 WEG verweist nicht auf § 4 WEG). § 29 GBO führt aber zu der Notwendigkeit der öffentlichen Beglaubigung. Soll auf die Teilungserklärung im Vertrag, z.B. Bauträgervertrag nach § 13a BeurkG Bezug genommen werden, muss sie gleichwohl beurkundet sein.
  5. Abschlagszahlungen

    Abschlagszahlungen sind nur gemäß § 650v BGB i.V.m. der öffentlich-rechtlich wirkenden MaBV zulässg Die MaBV ist anwendbar bei gewerblichem Handeln, d.h. bei mehr als drei Objekten in fünf Jahren, aber auch bei erstem Objekt wenn unbedingte Veräußerungsabsicht bei Verkauf vor Fertigstellung vorliegt. weiterführend: MaBV, Anwendbarkeit

    Ein Bauträgervertrag kann aber auch Vorliegen, wenn die MaBV mangels Gewerblichkeit nicht anwendbar ist (§ 1 MABV)

    Ein Verstoß gegen MaBVf ührt zur Geltung des § 641 BGB und damit zu einer Haftung des Notars.

  6. Sukzessivbeurkundung
    Eine Sukzessivbeurkundung ist nur bei berechtigtem Interesse zulässig. Die Annahmefrist für Bauträger darf bei einer zulässigen Sukzessivbeurkundung max. 4 Wochen betragen.
  7. Kündigung/fristlose Kündigung

    Gemäß § 650c BGB ist ein Bauträgervertrag weder vom Bauträger nocht vom Besteller ordentlich oder aus wichtigem Grund kündbar. Beide Seiten bleiben auf den Rücktritt verwiesen.

    Aus notarieller Sicht ist zu überlegen, ob man die Kündigung aus wichtigem Grund wieder im notariellen Vertrag regelt.

  8. Die zwei Ebenen der Haftungsbeschränkung im Bauträgerrecht
  9. Bauträgervertrag, Erschliessungskosten
  10. Beschaffenheitsvereinbarung/Beschaffenheitsmerkmale/Variationsbefugnis
  11. Problem: Abnahme des Miteigentums
  12. Problem verdrängend Zuständigkeit bei Abnahme

    Eine Abnahmeklausel, die das Recht des Erwerbers zur Abnahme verdrängt, greift in das Abnahmerecht des Erwerbers ein, es liegt damit ein Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 vor. Zu dem verstößt die Einschaltung eines vom Verkäufer benannten/bezahlten Verwalters/Sachverständigen gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB (unangemessene Benachteiligung) wegen der möglicherweise fehlenden Neutralität.

    Eine Abnahmevollmacht muss frei widerruflich sein, und der Erwerber muss erkennen können, dass er jederzeit selbst abnehmen darf. Gleichwohl bestehen bedenken, gegen die Abnahmelösung, so dass stattdessen die Vereinbarung einer individuellen Abnahme nach Vorbereitung durch einen vom Bauträger bezahlten und der WEG oder der IHK benannten öffentlich bestellten Sachverständigen vorgeschlagen wird.

  13. Abnahmefiktion

    Eine Abnahmefiktion Ist grundsätzlich möglich (z.B. mit Zeitablauf) - führt allerdings nur bei abnahmefähigen Objekt zur Abbnahme. Ist Objekt mangelhaft und nicht Abnahmefähigkeit läuft bei einer Fiktion die Gewährleistungsfrist nicht an. Dies birgt für den Unternehmer daher hohe Risiken!

  14. Nachzüglerfälle

    Für Nachzüglerfälle empfiehlt es sich die bisher erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Vertrag anzuerkennen, d.h. der Käufer muss erklären, dass er die Abnahme gegen sich gelten läßt.

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Auf diesen Artikel verweisen: notarielle Fachprüfung, Themensammlung