KI-Zusammenfassung:

BGH, Urteil vom 23.01.2026 – V ZR 91/25

Kernaussage: Eine AGB-Klausel in einem Bauträgervertrag, die den Erwerber verpflichtet, nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung zuzustimmen, ist unwirksam, wenn sie nicht klar erkennen lässt, dass eine Zustimmung nur bei im Einzelnen benannten triftigen Gründen verlangt werden kann.

1. Zusammenfassung

• Der BGH stellt klar, dass eine formularmäßige Zustimmungspflicht des Erwerbers zu späteren Änderungen der Teilungserklärung der Inhaltskontrolle nach § 308 Nr. 4 BGB unterliegt.
• Eine solche Klausel ist unwirksam, wenn sie dem Bauträger eine Änderung ermöglicht, ohne die zulässigen Gründe konkret zu benennen.
• Auch ein Rückgriff auf § 242 BGB hilft dem Verwender grundsätzlich nicht weiter, wenn die AGB-Klausel wegen § 308 Nr. 4 BGB unwirksam ist.
• Die Beklagten galten trotz des Erwerbs einer Gewerbeeinheit als Verbraucher, weil der Erwerb der privaten Vermögensverwaltung diente.
• Der Bauträger hatte daher keinen Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrags zur Teilungserklärung.

2. Praktische Bedeutung

Vertragsklauseln in Bauträgerverträgen müssen Änderungen an der Teilungserklärung klar begrenzen. Pauschale Zustimmungspflichten reichen nicht aus. Erforderlich sind nachvollziehbare und konkret benannte triftige Gründe, damit die Klausel wirksam sein kann.

3. Beispiel

Eine Klausel wie „Der Käufer stimmt allen späteren Änderungen der Teilungserklärung zu“ ist regelmäßig unwirksam. Zulässig kann dagegen eine enger gefasste Regelung sein, wenn sie die Änderung nur bei bestimmten, konkret genannten Gründen erlaubt.