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Wohnrecht/Wohnungsrecht
(recht.zivil.materiell.schuld.bt)
    

Mit Wohnrecht (= Wohnungsrecht) wird eine Unterart der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bezeichnet, bei der für den Berechtigten ein nicht übertragbares (Ausnahme § 1092 Abs. 2 BGB) Benutzungsrecht an einem Gebäude oder einem Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers bestellt wird (§ 1093 BGB).

Davon abzugrenzen davon ist ein Wohn- und Mitbenutzungsrecht nach § 1090 BGB ohne Ausschluss des Eigentümers und das übertragbare und vererbliche Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff WEG.

Begründung/Erlöschen

Als dingliches Recht entsteht das Wohnrecht durch Einigung und Eintragung nach § 873 BGB. Dabei ist ein Antrag an das zuständige Grundbuchamt notwendig, die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt (§ 29 GBO) werden.

An
Amtsgericht Neustadt
Gerichtsstraße

Ich, Hoimar von Himburg bin Eigentümer des im Grundbuch von Kringshausen Amtsgericht Neustadt ist auf Blatt 123 Flur 60 Flurstück 3/4 eingetragenen Grundstücks.

Dieses ist bebaut mit einem Zweifamilienhaus mit zwei Geschossen.

Ich räume hiermit Max Muster geb. am 11.11.1966 an den drei Räumen im Obergeschoss ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht ein.

Dieses Wohnrecht ist nicht vererblich und nicht übertragbar.

Kostentragung, Ausgestaltung ...

(...)

Ich bewillige die Eintragung des vorstehend vereinbarten Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB dem oben genannten Grundbuch zu Lasten des oben genannten Grundstücks.

Neustadt, den 11.11.11 von Himburg

(Beglaubigungsvermerk)

Es erlischt entweder mit Aufhebung (§ 875 BGB), Tod oder Zerstörung des Gebäudes (umstr. ein ein Teil der Lit. geht nur bei dauerhafter Unmöglichkeit des Wiederaufbaus von Erlöschen aus). Um die Aufbaupflicht sicherzustellen kann Wohnungsreallast vereinbart werden.

Umfang

Das Wohnrecht besteht grundsätzlich auf die in der Bestellung bestimmten Gebäude/Räume (Palandt § 1093 Rn. 9). Allerdings kann ein nicht in der Bestellung vereinbarte Nutzung eines Garagenstellplatzes vom Wohnrecht umfasst sein, wenn an dem Stellplatz ein Sondernutzungsrecht besteht, dass dem Recht am Wohnungseigentum, an dem ein Wohnrecht bestellt wurde, folgt (OLG Nürnbeg V. 18.7.2001 Az. 4 U 1235/01).

Da es sich um eine persönliche Dienstbarkeit handelt, und nicht um einen Nießbrauch, ist eine Vermietung nur mit Erlaubnis des Eigentümers möglich

Unterhaltung des Gebäudes/Nebenkosten

Der Berechtigte hat gemäß §§ 1093, 1041 BGB die für die Erhaltung des Gebäudes zu sorgen. Die laufenden Unterhaltskosten trägt der Berechtigte nur soweit es sich um gewöhnliche Unterhaltskosten handelt.

Die Nebenkosten wie Müll, Wasser oder Heizung muss der Berechtigte selbst tragen (LG Marburg, Urteil vom 15.04.2009 Az. 5 S 173/08).

Begleitschuldverhältnis

In einem sog. Begleitschuldverhältnis zum Wohnrecht kann geregelt werden, wer welche Pflichten zu tragen hat. Das BayObLG hat z.B. anerkannt, dass die Pflicht des Eigentümers zur Tragung der Kosten für Heizung und Müllabfuhr zum Inhalt des Wohnrechts erhoben werden kann (BayObLG DNotZ 1981, 124ff).

Leistungsübergang Sozialhilfe/Grundsicherungsträger

"Enthält die schuldrechtliche Vereinbarung über die Bestellung eines Wohnungsrechts keine Regelung, wie die Wohnung genutzt werden soll, wenn der Wohnungsberechtigte sein Recht wegen Umzugs in ein Pflegeheim nicht mehr ausüben kann, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht. Eine Verpflichtung des Eigentü- mers, die Wohnung zu vermieten oder deren Vermietung durch den Wohnungsberechtigten zu gestatten, wird dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel allerdings nicht entsprechen." (BGH, Versäumnisurteil vom 9..1.2009 Az. V ZR 168/07)

Umwandlung

Ein Wohnrecht kann nicht aus einem oder in ein Nießbrauchsrecht umgewandelt werden (Palandt Rn. 3 § 877 BGB).

Wertberechnung

Der Wert eines Wohnrechts kann gemäß der WertR 2006 (Nr. 4.4) ermittelt werden. Dabei werden u.a. berücksichtigt, die ersparte Jahreskaltmiete, ein Zuschlag für die Unkündbarkeit und der Leibrentenbarwertfaktor (ergibt sich aus dem Alter des Berechtigten und dem Liegenschaftszins).

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Auf diesen Artikel verweisen: § 2325 BGB Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Schenkungen * Elternunterhalt/Aszendentenunterhalt * Einsitzrecht