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§ 311b BGB Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
(gesetz.bgb.buch-2.abschnitt-3.titel-1.untertitel-1 und recht.notar.normen.bgb.)
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(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.

(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.

(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.

(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.


Abs. 1 S. 2: Die Heilung tritt ex nunc ein. D.h. eine zuvor aufgrund des unwirksamen Vertrages eingetragene Vormerkung entfaltet keinen Schutz, z.B. gegen zeitlich nach der Vormerkung und vor der Heilung eingetragene Grundpfandrechte.

Anwendbarkeit auf Änderungen:

Inwieweit Vertragsänderungen beurkundungspflichtig sind, lässt sich nur im Einzelfall beantworten.

Eindeutig ist dies für Fälle, in denen der Verkaufgegenstand geändert wird, hier ist auf jeden Fall gemäß Abs. 1 eine notarielle Beurkundung der Änderung notwendig.

Keine Beurkundung notwendig ist für den Fall der Aufhebung des notariellen Kaufvertrages, soweit der Eigentumswechsel im Grundbuch noch nicht eingetragen wurde.

Grundsätzlich sind nachträgliche Änderungen beurkundungsbedürftig. Formfrei sind sie nur in einer der drei Fallgruppen möglich:

  1. nach Auflassung
  2. Behebung von Verfahrenshindernissen
  3. unwesentliche Änderungen

Ob eine Änderung wesentlich oder unwesentlich ist, bemisst sich an dem Interesse der Vertragsbeteiligten an dieser Änderung.

Weiterführend dazu Leitzen, Änderungsverträge aus notarieller Perspektive in BWNotZ 2012, 86.

Aufhebung

Ist bei einem Immobilienkaufvertrag das Grundstück noch nicht mittels Auflassung und Eintragung übertragen, so ist die Aufhebung grundsätzlich formfrei möglich. Ist es schon übertragen und eine Rückübertragung notwendig, so ist die Aufhebung gemäß § 311b BGB notariell zu beurkunden. Das Gleiche gilt wenn ein dingliches Anwartschaftsrecht entstanden ist (siehe die Anm. zu § 311b BGB).

Ein notarieller Aufhebungsvertrag ist auch notwendig, wenn durch Erklärung der Auflassung und Eintragung einer Auflassungsvormerkung schon ein dingliches Anwartschaftrecht entstanden ist (BGH v. 30.4.1982 Az. V ZR 104/81).

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Auf diesen Artikel verweisen: Formverstoß/Heilung * Auflösungs-/Auf­hebungs­vertrag * Auflösungs-/Auf­hebungs­vertrag * Auflösungs-/Auf­hebungs­vertrag * Unterbriefung * Beglaubigung, notarielle * notarieller Grundstückskaufvertrag, nachträgliche Änderung/Aufhebung * § 17 BeurkG Grundsatz * Mietkauf/Immobilienkauf auf Raten/ * § 4 UmwG Verschmelzungsvertrag * Scheingeschäft/Um­gehungs­geschäft/simuliertes/dissimuliertes Geschäft * § 11 ErbbauRG